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传鄂尔多斯已明确要求三年内不批建房地产项目

发布时间:2021-01-21 15:53:30 阅读: 来源:排焊机厂家

传鄂尔多斯已明确要求:三年内不批建房地产项目

康巴什新城展示着鄂尔多斯城市升级的雄心(摄于2011年)

静止的城市

整 个鄂尔多斯就像是被按了暂停键,从高速运转状态突然陷入了停滞。最刺眼的便是那些高耸的建筑塔吊,静静地矗立在未完工的高楼大厦旁边,一动不动。走近了 看,空荡荡的工地上看不到一个人影,有的甚至连门卫都没有,陌生人也可以随便出入。一排排蓝色铁皮屋子里还能依稀看到当年繁盛时期的景象,地上散落着旧衣 服、安全帽、烟盒和啤酒瓶子。建筑工人就像候鸟一样,大多在一年前就离开了这块曾经令他们兴奋不已的淘金热土。

没人准确地统计过这个城市一 共有多少塔吊。一个包工头告诉我们:“保守估计超过1000个。”他的依据是:“按照2万平方米建筑面积需要一个塔吊计算,2011年鄂尔多斯的施工量超 过2000万平方米。”这还没有考虑鄂尔多斯当年对速度的狂热追求,谁能建得更快谁就能拿下项目,赶工期是头等实力。“本来正常一个塔吊就够了,为了赶工 期就上两个。”在房地产开发最狂热的2008~2011年,全国各地的十几万建筑工人涌入鄂尔多斯,甚至出现了很多专门租赁塔吊的中介公司,开塔吊也成为 抢手工种,月薪从5000元一路爆炒到过万元。

2010年春天,我们曾经来到鄂尔多斯,当时,“全国最富城市”与“鬼城”这两个看似矛盾的 名号在媒体上热炒,鄂尔多斯人均GDP赶超香港已成必然。无论是政府工作人员还是开发商,向我们讲起“鄂尔多斯现象”时,“速度”是一个被频频提及的词。 52天建好一个赛马场,一天盖一层楼,一位参与鄂尔多斯城市规划的专业人士告诉我们:“政府的一个要求就是快。原来还有一个专家委员会,大约从2006年 开始,专家委员会也取消了。”

与速度相对应的是体量。内蒙古社科院经济研究所所长于光军分析,鄂尔多斯的结构转型主要是“以大立市”——调整第二产业结构,发展装备制造、汽车等非资源行业靠的是大资金、大集团;发展第三产业靠的是大物流园区、大旅游项目等开发建设。

如 果仔细观察那些静止的建筑塔吊,会发现这里的房地产开发处处是大手笔——建筑面积超过2万平方米的商业中心和写字楼、超过20层的住宅楼随处可见,上百万 平方米的大项目并不稀奇。我们住的东胜区一座普通三星级酒店有16层高,从顶层的房间望出去,那些夹杂在高楼大厦之间的老式小区已经成了一座座孤岛,整个 城市的天际线像是被拔高了一大截。到了夜晚,除了依旧绚烂的城市景观灯之外,停工的高楼就像一个个黑洞洞的庞然大物,昭示着这个城市曾经的野心与欲望。

除 了建筑工地,城市的变化还体现在方方面面,包括一些并不显眼的角落,比如餐饮。一位本地人告诉我们,以前鄂尔多斯一日三餐在家做饭的并不多,路边的小餐馆 总是爆满,路上送外卖的电动车如过江之鲫,甚至有些大家庭干脆请个厨师去家里做饭。因为民间借贷极度发达,几乎家家户户都放钱,再不济的普通上班族也会有 十几万元高利贷放出去,按照一般的市场行情是3分利息,10万块钱一年的利息就有3.6万元,“谁还去买菜做饭!”而现在,一切似乎重归于零,90%以上 的高利贷陷入瘫痪,昔日冷清的菜市场又恢复了热闹。

三年前大街小巷随处可见的典当行招牌已经没了踪影,一位出租车司机拉着我们在东胜的繁华 地段转了一圈,得知我们要找典当行后,无奈地笑了笑说:“现在谁还敢挂牌,不是找砸吗!”代表一个城市经济晴雨表的出租车行业更是叫苦连天。从机场去市区 的路上,出租车司机杨师傅很平静地跟我们说,自己这辆车就是顶账顶来的,他有40万元放给了一个来鄂尔多斯承包酒店的湖北老板,要了两年也没要到一分钱。 巧合的是,离开鄂尔多斯的时候,送我们去机场的另一位出租车司机,也是顶了60万元的高利贷要回了这辆车。几乎不用费心寻找,这样的故事在鄂尔多斯俯拾皆 是。

像杨师傅这样能够顶回一辆出租车的人,还算是幸运的,很多人都颗粒无收。杨师傅告诉我们,在2011年底前,从鄂尔多斯机场到东胜区的 路上总是在堵车,打表150元的路程,标准要价是300元,“没有人讨价还价”。鄂尔多斯拥有大量的中高档酒店,但那时候如果不提前两天预订,一定找不到 房间。甚至经常因为飞机晚点,已经预订好的房间被别人入住,为此,机场不得不安排大巴拉着客人去康巴什新城转圈找酒店。

受影响更明显的还要 数那些富裕阶层的消费。以前流传鄂尔多斯有5000辆路虎,人们买车的底线是80万元起步,一位房地产企业的负责人坐在自己的路虎车上跟我们开玩笑:“现 在还能开路虎的,基本都是没有收高利贷活下来的,只占一少部分。”晚上22点,我们去当地一家最大的红酒庄,竟然空无一人,经理无奈地告诉我们,两年前, 这个时间来是不可能有位子的。我们住的酒店旁边就是当地最早的一家大型夜总会,气势恢弘,门前的大理石柱子和石狮子风采依旧,可停车场上稀稀拉拉,昔日的 喧嚣之地现在竟然安静得出奇。

支撑鄂尔多斯经济的中流砥柱——煤矿也不乐观。一位前几年做煤炭贸易的当地老板提醒我们,以往经常一堵就几十 公里的京藏高速和包茂高速,今年就没听说过堵车。从去年下半年开始,煤炭市场行情大跌,除了大型国有煤矿还在坚持外,鄂尔多斯众多中小煤矿要么停产要么减 产。一个未经证实的数字是,从去年底到现在,东胜区35家煤企已经停产了17家。由此带来的后果是,“以前需要递条子跑关系才能拿到的铁路车皮指标,现在 不稀罕了”。

一名工人正在康巴什路边空地上从事绿化,绿化是鄂尔多斯城市建设的重头戏 (摄于2010年)

地产,第一波寒流

刘 云峰(化名)张口就说出了寒流来袭的准确时间——2011年10月1日。他是鄂尔多斯一家房地产公司的老板,名下开发的项目大概值两三个亿,用他自己的话 说,只能算是当地房地产行业里的“中小企业”。那个小长假,他在北京,从放假第一天就不断接到朋友从鄂尔多斯打来的电话,基本上都是问:“资金没问题 吧?”从2001年进入房地产行业,刘云峰一步步走得比较稳健,到2006年正式注册房地产公司的时候,绝大部分资金都是自己多年的积累。之后,项目越做 越大,可并没有超出他的承受范围,虽然偶尔也有短期借款,但没有集资,所以,他还奇怪为什么朋友们都在担心资金。可是,国庆小长假结束,等他回到鄂尔多 斯,才发现“以前到处放钱的人开始忙着收回,好像所有的钱突然蒸发掉了一样,大家都没钱了”。

房地产行业是最先感触到危机寒流的一个领域,因为它站在鄂尔多斯经济链条的最前端,也是民间资金流向最集中的蓄水池。

鄂 尔多斯的房地产热潮起来是从2005年左右开始的,之前虽然也已经起步,但基本上是追随着旧城改造的自然节奏。2004年,随着全国新一轮大规模投资建设 的兴起,煤炭价格迅速上涨,坑口价从每吨40元涨到100元再涨到200元,以前自家盖房子都能挖出来几吨煤,并不稀罕,现在一下子成了炙手可热的“黑 金”。于是,带着大笔现金来鄂尔多斯买矿的南方老板经常坐出租车漫山遍野地找矿,一旦寻到目标,就直接提着钱去找村支书。因为办手续麻烦,很多人先跟村里 签个协议,迅速投入生产,等到政府来检查就停下,边干边补手续。

因为开矿征地和煤矿买卖,催生了鄂尔多斯第一批富起来的人,不仅有当地的煤 老板,也包括大批矿区周围的农牧民(财苑)和各行各业的普通人。因为之前煤炭不景气的时候,煤老板大多向亲戚朋友借款艰难维持,现在转手卖了矿,自然要答谢那些帮 助过他们的人。有人借出去10万块,最后还回来了几百万元。这样听起来让人咋舌的暴富故事,在鄂尔多斯已经见怪不怪。

由煤炭带来的民间财富 就像喷泉一样,成为这个城市中源源不断的动力,大批的地产公司应运而生。到2006年中,刘云峰注册成立自己的地产公司时,城里已经很难拍到50亩以下的 地块。按照当时地价每亩50万元算,也就是说,3000万元以下的项目已经很少见。他记得,当时参加土地拍卖会,一块地少则十几家竞争,多则五六十家,大 家频频举牌,最后的成交价,往往会达到起拍价的两倍。

本地大型煤炭企业和发了财的煤老板加入地产开发,全国各地的大型房地产企业也纷纷在鄂 尔多斯安营扎寨,像刘云峰这样依靠自有资金搞开发的地产老板反而成了少数派。2008~2011年,是鄂尔多斯地产开发最疯狂的年代,在这块只有几十万人 口的土地上云集了300多家地产企业。

为什么是房地产?这个问题似乎从来都不是个问题。“资金充裕,搞地产当然挣钱最快。一个项目,从拿地 到建完最多两年,但通常一年时间就能卖出大半收回投资了。”与之相对应的还有全国大背景,房价飞涨,物价飞涨,资产贬值,“不管是自住还是投资,大家都认 为只有买房子最划算,是最稳妥的资产保值方式”。

在一片向好的市场预期下,鄂尔多斯的地产开发规模远远超出了自身的消化能力。2010年, 鄂尔多斯商品房销售面积1009.4万平方米,城区人口仅65万,这意味着平均到市民头上,人均购买了约15平方米的住房。同年,北京市的商品房销售面积 是1639.5万平方米。为什么人口仅有北京10%的鄂尔多斯却卖出了相当于北京2/3的房子?一方面是大量本地人的改善性需求和投资,另一方面则是城市 建设对外地人的吸引,从全国各地涌入鄂尔多斯淘金的外地人,保守估计也能与户籍人口持平。

煤炭涨价带来财富爆发,活跃的民间借贷为地产开发 提供了资金基础,也提供了诱人的消费能力和市场空间。另一方面,建设大军涌入,外来人口聚集,带来了旺盛的人气,带动了第三产业的发展。商业蓬勃,购房需 求上升,反过来又进一步推动了地产业的扩张。这是一个循环的经济链条,建立在突然爆发的能源价格上,也建立在人人对未来看涨的预期上。因为大部分开发资金 来自高利贷,鄂尔多斯的房价一路飙升,每平方米从最初的3000元涨到了后来的2万元,但只要钱是流动的,只要市场看涨,这个链条就能如期运转下去。

2011 年上半年,鄂尔多斯丝毫没有慢下来的迹象。当年房地产计划新开工面积达1300万平方米,施工总量达2300万平方米,完成投资额450亿元,计划销售商 品住宅面积达1200万平方米。可是,就是在这一年,国家对房地产领域的调控开始深入到二、三线城市。8月18日,住建部发布了二、三线城市限购标准,从 金融政策到货币政策再到税收政策,全面发力,宏观调控升级。虽然鄂尔多斯没有出台什么实质性的限购政策,但市场弥漫的观望情绪开始起效,销售一下子陷入停 滞,昔日的“金九银十”失效,无法回款。加之几个月前的包头“金利斌自焚事件”使得民间借贷风声鹤唳,从民间融资到银行都对地产企业关上了大门。雪上加霜 的是,由于鄂尔多斯冬季很长,每年从11月就开始停工,到来年3月份才开工,10月正是结算工资和建材款的日子,等着结款回家的建筑商和建材商于是就挤满 了地产老板的门口,鄂尔多斯的房地产行业率先入冬。

据鄂尔多斯市政府的数据,截至2012年4月底,全市324个房地产续建项目,复工率不 到四成。计划新建的49个项目,只有7个开工。全市房地产市场完成投资10.4亿元,同比下降83.4%。鄂尔多斯《国民经济和社会发展统计公报》显 示,2012年全市商品房销售面积和销售额都仅有前年的一半左右。

鄂尔多斯棋盘井矿区内捡拾矿石的人(摄于2010年)

热钱,涌动与蒸发

钱 去哪里了?——无论是街头巷尾的老百姓,还是老板们的饭局上,对这个问题的讨论一直没有停止。当年那些热腾腾的钱都去了哪里,怎么会一下子断裂得如此干净 利落?直到有一天,我们在拜访一位当地著名品牌的白酒经销商时,又谈到这个话题,他把我们带到自己位于10层的办公室落地玻璃窗前,指着眼前密密麻麻未完 工的大楼说:“看,钱都在这里了,都在这些钢筋水泥混凝土里了。”紧接着,他又朝楼下的街道上指了指,“再看看路上,只有车,没有行人,一个没有人气的城 市,去哪里赚钱?”

的确,鄂尔多斯大概是中国最特殊的城市,也是资源型城市里的极端样本。在很长一段时间里,恶劣的自然环境、不便的地理位 置和贫瘠的社会资源,使得这里甚至连城市的基本模样都不具备。而似乎就在一夜间,这里变成了中国最富裕的地方,资本的自然吸附能力使得它迅速成为一个大大 的聚宝盆。2010年,鄂尔多斯煤炭的坑口价超过400元/吨,若按照当年4亿多吨的产量计算,一年下来光煤炭所创造的财富就高达近2000亿元。也是在 这一年,内蒙古自治区的煤炭产量首次超过30年来稳坐头把交椅的煤炭大省山西。

一组数据大概可以对比出鄂尔多斯的特殊性。还是以2010年 为例,鄂尔多斯以4.35亿吨的煤炭产量雄踞全国产煤最多的地级市,而位居次席的陕西榆林,产量是2.35亿吨,仅相当于鄂尔多斯产煤量的一半。可是,从 城市规模上看,鄂尔多斯全市户籍人口只有160万人,而榆林则是鄂尔多斯的两倍,人口335万。以极少的人口分享极大的财富,鄂尔多斯一夜暴富。据报道, 鄂尔多斯资产过亿的富豪人数超过7000人,资产上千万的人至少有10万。

逐利是资本的自然属性。富裕起来的鄂尔多斯人,并没有把钱存到银 行里吃利息,而是纷纷流向了民间借贷领域。不止一个当地人告诉我们,金融危机没有到来前,“大街上跑的私家车,哪一辆里面没拉着个十万二十万的现金,一个 收钱的电话打过来,立马就能开过去送上”。做企业的更是如此,几千万甚至上亿的资金,用不了一个星期就能筹到。

除了煤炭撬动的民间财富,政 府主导的旧城改造和新城建设,以及各种工业园区的建设,也都带来了滚滚的热钱。征地拆迁的补偿款,一个普通家庭就能分到少则几十万元,多则几百万元。对于 这些没有文化没有理财知识的普通农牧民(财苑)来说,最诱人的选择莫过于放钱给集资者。有“大门路”的可以直接放给房地产企业或者煤老板,有“小门路”的只能通过 中间人放进去,没有门路的就干脆放去典当行和各种贷款公司。一些集资规模较大的企业,甚至发展到三四个层级,比如最底层的三线放给上面的二线,利息是2 分;二线再放给一线,利息涨到2分5;一线再集中放给企业老板,利息就有可能超过3分。按照市场规矩,利息一般是三个月或者半年结一次,最长不超过一年。 可是,层层暴利下,谁也不愿意主动退出,通常还没到结息的日子,下线就会打来电话,要求把利息再次计入本金中,民间管这样利滚利的方式叫“换条子”——即 只需换写一张借款条,利息计入本金,自动滚到下一轮高利贷中。

更可怕的是民间借贷的杠杆效应。很多城市里的上班族,本来没多少积蓄,可是也 想要加入这种暴富游戏。怎么办?很多人拿出本来准备买房子的钱,或者向银行抵押房子贷款,甚至向单位透支工资,来加入民间借贷。政府默许、银行开闸、民间 活跃,三者形成了一种相互依附和利用的关系,持续发酵着狂热的欲望。

因为民间借贷方便、灵活、周转快的特点,正好吻合了煤矿和房地产开发的 特点,正规金融系统反而唱起了配角。若按照金融市场的一般规律,城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%。但在鄂尔多斯,2010年末全市金融机 构各项贷款余额(不含个人消费贷款)仅为1332.9亿元,而同期鄂尔多斯的GDP达2643亿元,只占到50%。空出来庞大的资金缺口,只能依靠民间借 贷来填充。没有人能说得清流动在鄂尔多斯的热钱到底有多少,来自官方调研的保守估计,至少在2000亿元以上。而其中流向房地产行业的资金,高达80%。 这也解释了为何鄂尔多斯的房价能够在两年内从3000元/平方米一跃升到2万元/平方米,因为融资成本畸高,地产企业只能从高房价中来求回报。

除 了暗流涌动的民间借贷,大规模城市开发所吸引来的全国热钱也是不计其数。2010至2012年,地方债不断增长的同时,也是信托参与地方融资最为“火热” 的时期。据中国信托业协会最新数据显示,截至今年一季度末,信托资金对政府主导的基础产业配置比例为25.78%,直接的政信合作业务余额为 6548.14亿元。也就在这两年,鄂尔多斯成为信托公司的主要拓展市场,中融、中信、新华、华宸、西部信托等公司在当地的业务规模总计达到百亿元。

这还只是冰山一角,地方债最主要的组成依然是银行贷款和各种城市建设债券。据国家审计署日前的公开数据显示,2012年底地方债务余额中,银行贷款和债券分别占78.07%和12.06%。若以此口径推算,前面提到的信托资金在地方债务的中占比尚不足10%。

在 东胜区转一圈,出租车司机对那些搁浅的房地产项目都能说出个一二。“这个项目老板融了10个亿,听说是跑了。”“那个项目老板融了40个亿,现在在看守所 里呢。”他们要么自己就有钱放在里面,要么就是亲戚朋友被套牢。其实,早在2011年八九月份,大厦将倾的苗头就已经显现,鄂尔多斯已经开始流传着民间借 贷崩盘的消息,但是,不到最后一刻,谁也不会相信。

最先倒下的是一个叫苏叶女的女老板。苏叶女来自鄂尔多斯农村,据说大字不识几个,靠着借 资创办了美容院,然后又通过高利贷融资开火锅店和大酒店。靠着那些年鄂尔多斯狂热的消费,在赚了第一桶金后,苏叶女以买煤矿、建五星级酒店的名义向社会集 资,前后累计超过10亿元。2011年9月20日,不堪忍受被追债的苏叶女自己去公安局自首,后来查明,她所说的煤矿并没有买下来,名下追查到的资产只有 不足4亿元。为了维系她的宏伟蓝图,苏叶女很讲排场,号称拥有17辆豪车,可公安机关追查下来,她名下只有一辆普通越野车。苏叶女案发后,当地公安机关组 成了超过80人的专案组,成立了“打非办”(打击非法吸收公众存款办公室),开始全面清理民间融资,人称“九月风潮”。

其实,在这之前的 2011年8月份,为了摸查当地的民间借贷情况,鄂尔多斯市政府就在内部召开了一次会议。但会议内容不知被何人以短信形式泄露出去,一份“黑名单”因此在 社会上流传开来。“黑名单”将融资老板分为三类,分别是即将崩盘的、抗风险能力较差的和抗风险能力一般的,公安机关对其采取不同的控制措施。风声鹤唳下, 恐慌情绪蔓延,9月24日,中富房地产公司的法人代表王福金在一间厕所上吊自杀,他之前曾担任过鄂尔多斯东城区法院院长(财苑)。之后短短三个月内,又有四五名牵 扯到民间借贷的人士自杀身亡,有几位还是当地政府的工作人员。

到2011年底,鄂尔多斯的民间借贷崩盘已成定局。推向高潮的是一家叫昊达的 公司,老板白昊40岁左右,是乌金煤业的负责人,来自鄂尔多斯下辖的伊金霍洛旗。早在2005年,白昊就通过他的妻舅高源向周围的人融资,“说是他外甥有 煤矿、电厂和地皮”。高源是神东医院少儿分院的副院长,所以最初就从医院的同事们开始。到2008年,白昊成立了昊达投资公司,专门用来向民间融资,印刷 的宣传册声称“公司在陕西、鄂尔多斯拥有多处大型露天煤矿,并在包头开设了专属大型储煤厂,储煤量达6万吨左右”。来放款的人越来越多,到2010年高峰 期时,比银行还热闹。到2011年12月资金链断裂时,公司的融资规模已经超过20亿元,涉及上万人,成为当地融资规模最大的案件之一。

债城,实业与未来

民间借贷之所以大量流向房地产领域,除了期望获得快速回报外,还有一个很重要的背景,那便是鄂尔多斯大手笔的城市化运动。10年前煤炭价格上涨以来,虽然短期内为这座城市积累了大量财富,但鄂尔多斯的城市管理者一直想摘掉“煤都”的帽子。在讨论这座城市的发展模式时,不管是政府人员还是企业老板,都会把一句话挂在嘴边“依靠但不依赖煤炭”,他们并不太乐于提及自己的资源优势。

鄂尔多斯的家底,可以简单总结为“羊煤土气”四个字——羊,号称“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒,2010年产羊绒970万公斤,占全国总产量的1/6;煤,这里煤炭已探明储量1496亿吨,约占全国已探明储量的1/6,年产量约占全国的1/8;土,稀土储量65亿吨;气,天然气探明储量8000多亿立方米,占全国1/3。这其中,煤炭一马当先,成为造富的发动机。

经济学上有“资源诅咒”一说,指那些自然资源异常丰富的国家或城市,往往会过分依赖资源开发,而忽略了对人才及其他产业的投入,长此以往,反而会丧失发展的后劲,最终陷入停滞甚至是倒退。鄂尔多斯的城市管理者早早地就注意到了这个现象,他们希望通过寻找到另外一条发展路径来摆脱“资源诅咒”——那就是大规模、高标准甚至是有些超前的城市化。

在这方面,与鄂尔多斯相邻的乌海走过弯路。乌海原本分属于内蒙古巴彦淖尔盟的乌达市和伊克昭盟的海勃湾市,1958年,随着包兰铁路的开通,这里的煤炭资源开始大规模开发,繁盛一时,遂于1976年合并成立乌海市,成为内蒙古全区呼市、包头以外的第三个地级市。但乌海煤炭开采最大的特点是“会战”,通过“会战”的方式迅速开发资源供应工业生产,城市却得不到发展壮大,不仅矿区人民的生活条件长期得不到改善,亦使这里在资源开发速度放缓之后,经济乏力,迅速衰落。

通过大手笔的地产开发和基础设施建设,快速提高城市化比率,壮大城市规模,吸引外来人口,发展第三产业,成为鄂尔多斯对抗“资源诅咒”的路径选择。为此,鄂尔多斯喊出了“抓城市建设就是抓经济建设”的口号,“城市化促进产业化”成为主导思想,并定下了“补欠、拉大、崛起”的三步走战略。

鄂尔多斯的城区分为三部分,除了老城区东胜外,还有新规划建设的康巴什新城区和相邻的阿镇(阿勒腾席热镇)。2003年,老城东胜区率先拉开了旧城改造的序幕,到2011年,短短8年,已经由原来的“两条街、一条狗、一个警察、一只猴”的小镇格局扩张为面积70平方公里的城市,人口也膨胀到80万人,其中有一半是外地来的淘金者。在昔日东胜区西侧曾经的菜地里,也已经建设起了全新的铁西新区。接近政府的一位当地人士告诉我们,2008年,鄂尔多斯需要拟定自己的城市总体规划上报国家,结果,一年时间前后报了三次,“每次都是报告刚送到北京,城市又长大了一圈,原先确定的标准又变低了,只好重新规划,再次提交”。最后确立的目标,是到2015年把鄂尔多斯打造成区域性中心城市,城区人口在原有基础上翻一番,超过100万。

据说,内蒙古自治区领导曾经希望鄂尔多斯向能源中心的方向发展,呼和浩特与包头则充当制造中心和金融中心的角色,从而形成呼、包、鄂三地互补的发展思路,但鄂尔多斯却想把三个中心全部集于一身。从一个单纯的资源型城市变为区域经济中心,鄂尔多斯必须要吸引足够多的人口——在宜居上,它提出要打造绿色森林城市,美化城市环境,建设新城区;在宜业上,则提出要调整产业结构,发展重化工和装备制造等新型工业,吸引外来人口来就业。

一位参与鄂尔多斯城市景观绿化设计的专业人士向我们回忆,虽然知道鄂尔多斯很有钱,但当初第一次听到这个城市提出这一定位时,仍不免惊讶,“这是与其自然条件反差最大的一个选择”。要知道,鄂尔多斯的自然环境多么恶劣,它地处库布齐沙漠边缘,境内48%的地区是沙漠和毛乌素沙地,另外47%则是丘陵山区和波状高原,只有5%的地区属平原。由于长期无限放牧以及没有资金做植被恢复,草原被沙漠和盐碱化侵蚀殆尽。这里的年降水量只有200毫米,而年蒸发量却高达3000毫米,对城市绿化来说,成本要比其他北方城市高出好几倍。

从东胜去康巴什,沿途20多公里的丘陵地带,已经被漫山遍野的绿树所覆盖,走近看,每棵树下都伸着一截半米长的黑色细塑料管,那是用来浇水用的。当地人回忆,仅仅在5年前,山坡上还是一片黄沙,这完全是政府大投入的结果。鄂尔多斯的土壤以沙土和毗砂岩为主,只有最粗粝的当地作物沙棘能在这样的土地上生长。但沙棘低矮,颜色灰沉,除了能防风固沙,根本不能作为城市景观的一部分。在荒山上种树并不容易,首先要对每一棵树进行换土,从别的地方运来更适合树木生长的土壤,然后还要覆膜——用塑料薄膜将土壤表面覆盖,以保证水分不会太快被蒸发掉。业内人士透露,一棵树成活的成本大概要1000元,而一个山头,就需要六七万棵。为了快速达到景观效果,本来正常绿化树木的间距是3米乘3米,鄂尔多斯要求新种的树间距缩小一半,这样一来,成本又提高了一倍。

对于森林城市的概念,鄂尔多斯官方的解释是,以东胜区为中心,向西30公里,向南北20公里,除了规划好的工地、商业用地外,其他的区域,都要用绿色填满。绿色在整个鄂尔多斯城市核心区域的比例将达到60%,而传统鄂尔多斯的绿化区域不到20%。现在,在东胜区里转转,随处可见路边的街心公园,据统计,整个“十一五”期间,鄂尔多斯的植被覆盖率由2000年的25%提高到了75%以上,每年用于生态建设的资金高达100亿元。而据业内人士估计,实际投入还要远远高于这一数字。

康巴什新区几乎就是在一张白纸上建起来的。有参与规划的人向我们回忆,2007年冬天第一次去的时候,正赶上下雪,开车走了半天,才在一片白茫茫中看到一座蓝色的铁皮屋子,那就是康巴什新城建设指挥部,“当时就像是看到了南极科考站的样子,激动得不得了”。而如今,如果再去康巴什转转,一定会惊讶于它气吞山河的气势——巨大而造型奇特的公共建筑、长2.4公里的广场、高过200米的CBD大楼、人工湖与音乐喷泉交相辉映,一切就像是从照片上搬下来的,而这,只用了不过5年时间。

虽然现在只有3万人口,但康巴什道路都以中型城市的规格设置。市长到北京住在王府井那边,看到皇城根遗址公园,觉得太漂亮了,马上决定邀请公园的设计单位去康巴什设计广场。前述规划人士告诉我们,这里的城市管理者想把中国乃至世界最好的东西都集中到鄂尔多斯,他们提出来的参照样本是澳大利亚的首都堪培拉。

另一方面,快速城市化也带来了滚滚财源,土地财政一路增长。最初,征地成本为每亩10万元,拍卖时每亩价格15万元,后来地价不断增长,到2006年以后,逐渐涨到100万元每亩。2010年,鄂尔多斯土地出让金收入逼近200亿元,是2009年的两倍多,占到当年地方财政收入的将近一半。内蒙古自治区审批的建设用地,约有2/3都在鄂尔多斯。

用基础设施投资拉动经济是过去10年间全国普遍的模式,但鄂尔多斯的步子迈得太快了。公开数据显示,2012年全市在建项目总投资超过1500亿元,其中包括600公里的高速公路、18个大型变电站、14个分布在全市各旗县的工业园,每个工业园区的面积均达数十平方公里。这一数据在2010年是800多亿元,2011年则是1070亿元。而鄂尔多斯地方财政总收入2010~2012年分别为365亿、538亿和810亿元,这意味着,政府每年拿出相当于财政收入两倍的钱搞城市建设。

但是,所有这一切,都是建立在市场一片向好的大势之下,才有可能形成良性循环。一旦资金链断裂,市场萎缩,经济下行,大量的房地产开发与基础设施建设不能产出效益,就会转变成沉重的债务负担,进入恶性循环。

能源,大势之下

当地人议论鄂尔多斯的危机,最先崩盘的肯定是房地产行业,此后大量外来人口流失,民间资金紧张,波及商业和服务业。反而这个城市赖以发家的煤炭,表面上看似乎与老百姓的关系不大。但事实上,并非如此,煤炭始终是鄂尔多斯经济发展与财富飞涨的发动机。

煤炭在鄂尔多斯经济格局中的地位,毋庸置疑。全市煤炭企业共产销原煤5.9671亿吨,全国总量累计近35亿吨,鄂尔多斯市原煤产销量占到全国的1/6以上。同比增加1.637亿吨,增幅38%,增加量占全国的1/2。全市煤炭工业完成财政收入392.5亿元,同比增长55.4%,占全市财政总收入的49.3%;实现工业增加值1206亿元,同比增长20.2%,占全市规模以上工业增加值的68.7%。

即便在城市化突飞猛进的2008~2011年,鄂尔多斯的煤炭经济也占据着半壁江山。但是,从市场销售看,鄂尔多斯本地对煤炭的消化极其有限,其煤炭经济是建立在全国经济大势之上的。2011年,鄂尔多斯市全年煤炭产量为5.967亿吨。其中,本地电厂及工厂消耗量约为0.3亿吨,仅占6%,另外超过90%的煤炭依赖外部市场,其中铁路外运量为2.3亿吨(占比38%),汽运出区量为3.4亿吨(占比56%)。

能源是现代经济的发动机,也是经济发展的晴雨表,在危机到来时有一定的滞后效应。在鄂尔多斯房地产危机出现一年后,从2012年下半年开始,鄂尔多斯煤炭价格也开始一路下滑,从最高点近400元/吨的坑口价,一直落到现在的200元/吨,跌了一半。与此相对应的大势是,随着国家房地产调控与产业结构调整的深入,以及受国际经济不景气的影响,与煤炭紧密相关的钢铁、水泥、建材等行业步入下行轨道。煤电相连,从用电量上就可以看得出,今年夏天虽然高温天气多,但并没有听到往年的拉闸限电,很多电厂的开工率甚至不足70%,且电煤的库存已升至三年来的新高。2004年煤电紧张时,全社会煤炭库存不足1亿吨,可用天数一般是7天,个别电厂甚至降到了3.5天。而到去年底的统计,全国库存在3亿吨以上,要用1个月才能消耗掉。

从2011年开始,全国煤炭的市场需求量在经历了近10年高速上涨之后,陷入停滞甚至萎缩,煤炭市场由以往的供不应求转向供大于求。除了内部需求逐步降低外,还有来自外煤进口的冲击。由于美国、澳大利亚等国家新型能源的替代,煤炭价格优势凸显,按照当前汇率,一吨美国优质煤用货船运送到秦皇岛的港口价才400多元/吨,而中国高昂的物流成本使得本土煤炭丧失了竞争力。2012年,中国累计进口煤炭2.9亿吨,较2011年增加1亿吨,国内进口动力煤占沿海煤炭调入量的比重已经从2008年的6.8%增长到2012年的27.8%,今年这一数字有望达到33%左右。

过去几年间,在投资拉动GDP的模式之下,鄂尔多斯的煤矿规模不断扩大,从几万吨到上千万吨,大型机械代替了人工采掘,煤炭产量也从2005年的1.17亿吨增加到2012年的近6亿吨。但是,现在,随着市场需求量的下滑,鄂尔多斯又开始面临卖不出去煤的窘境。由此带给鄂尔多斯经济的影响,通过两个方面体现出来——一方面是地方财政收入下降,2012年全市地税总收入476.65亿元,同比增幅7.95%,告别了以往每年百分之三四十的高速增长;另一方面,由煤炭带动的大量民间资金开始紧张乃至断裂。一位当地煤老板告诉我们,因为这几年搞煤矿整合,以前那种年产几万吨的小煤矿已经很少见,煤炭经济步入了资本大进大出的时代。

以一个年产50万吨的中小煤矿为例,增产10%就意味着企业至少要追加近千万元的技术改造费用和设备投入。往常,这些费用可以通过银行贷款或者民间借贷来筹集,因为煤价高,所以很快就能收回成本,反过来又可以带动GDP。但现在,煤价下跌,资金紧缺,即便有投入也没有效益产出,由此陷入恶性循环。除了少数抗风险能力强的国有大型煤矿以外,大部分中小煤矿都开始减产。就像一列高速运行的火车,发动机转速变慢,对鄂尔多斯未来的经济复苏更是雪上加霜。

为了降低对外部市场的依赖,鄂尔多斯曾提出大力发展与煤相关的各种重化工业。一批全国之最和世界之最的项目陆续建成投产——亿利能源重化工循环产业基地规模全国第一;伊泰集团年产16.5万吨煤间接液化项目全国第一;博源集团100万吨天然气制甲醇项目全国第一。但是,这些产业都需要大量的水,这正是鄂尔多斯最稀缺的资源。因为经济形势不明朗和技术尚不够成熟,这些前沿的煤化工业在热闹了一阵之后,并没有得到国家相关部门的大力支持,大部分仍处在起步阶段。

为了摆脱对煤炭经济的依赖,鄂尔多斯这几年提出改变产业结构,大力发展装备制造工业,希望建立起一套自给自足的经济生态系统。按照鄂尔多斯“十二五”规划,其目标是非煤产业占GDP比重要超过70%。

位于东胜区和康巴什新城之间的装备制造基地就是鄂尔多斯尝试城市转型的试验田。这块规划面积40平方公里的土地,大部分由高低起伏的丘陵组成,在先期数十亿元的基础设施建设投资之下,开山筑路,架桥通水。但是,我们开车在里面转了两圈,炎炎烈日之下,除了清洁工却见不到一个人影,更见不到进出的货车。沿途随处可见建到一半的厂房,钢筋混凝土和钢结构搭起来的骨架裸露在沙地上,杂草丛生,几乎废弃。甚至有的企业看上去正常,大门上贴着招工启事和企业简介,但走近一看,还是铁将军把门,已经人去楼空。一位留守的建筑工人告诉我们,他来这里已经两年,除了零星的小厂,现在正常生产的上规模企业就只有两家。

债城,实业与未来

就在大家纷纷一头扎向房地产领域的2008年,王华(化名)犹豫再三,选择了实业。靠着自己多年的生意积累,办起了一家工厂。当时,他周围那些做房地产的朋友很不理解。“为什么要办厂,又苦又累不说,投资回报还慢,做实业最好的利润也不过20%。”王华向我们回忆说。因为自己是农村苦孩子出身,一步步走过来挣的都是血汗钱,考虑到“还是办个厂心里踏实”,最后决定不做房地产做实业。

做出这个决策,王华是经过认真分析的。“鄂尔多斯这几年大规模搞市政建设,产品肯定有市场,政府又鼓励产业结构调整,在土地和税收上很优惠。”他向我们分析说,“早几年来搞市政的都是南方老板,北方地区本来工厂就少,他们来,不仅带来产品,还承包了工程,一条龙服务,几乎垄断了市场。”靠着运输和成本优势,王华生产的产品逐步在鄂尔多斯打开了市场,现在已经成为当地市政配套设施的大供应商。直到经济危机到来的时候,那些当年做房地产的朋友再聚到一起,才纷纷羡慕起王华的明智来,“做实业,遇到市场行情不好,大不了降低些价格,摊薄点利润,但总还有产出,不像房地产,房子一旦卖不动,钱就死在那里了”。现在,他的工厂100多人,虽然最近两年政府工程有欠款,但并没有裁员减产。

只是,像王华这样踏踏实实做实业的人,在鄂尔多斯并不多见。由于煤炭创造的财富来得太过容易,无论是普通市民、大小投资者还是当地政府,都被一股狂热的城市化冲动所裹挟着,希望借助充裕的资本,在短时间内再造一个新城市。为此,不惜寅吃卯粮。一位承包政府工程的外地老板向我们解释,当年城市管理者所描绘的宏伟蓝图确实让每一个参与其中的人都热血澎湃,虽然有时候冷静下来想想也惊出一身冷汗,但在诱惑面前还是败下阵来。“项目为王,只要有项目,就不计较怎么付款,垫资先干着,因为大家都相信照当时那个发展势头,今年没钱明年也会有钱,明年不给后年也能给。”他说,“所以,本来有10块钱的财力,考虑到明年能够收入20块钱,做项目的时候就按照30块钱的标准起步。”结果,危机一来,很多承包政府工程的老板,三年前的工程款到现在还没结清。

鄂尔多斯的地方债务到底有多少,当地流传着三个不同的版本——1000亿元、2000亿元和4000亿元。2013年的市政府工作报告显示,当地政府化解债务346.6亿元,但并未提及目前的负债总额。

地方债、城投债、信托资金和政府在建设中所欠企业债务,构成了鄂尔多斯庞大而复杂的地方债务。以东胜区城投集团为例,从2009年至今,公司已累计融资超过100亿元,用以支持城市建设。据东胜城投公司2011年审计报告披露,其负债在三年间猛增了20余倍,从2008年底的6.34亿元增长至2011年底的140.4亿元。而大量的政府与民间的建设欠款更无法有精确统计。

还是那个从机场拉我们去市区的杨师傅,2007年的时候他经营着一家沙场,为建筑工地供应沙子,刚开始按车卖,后来市场需求猛增,索性按铲子卖,铲车一铲子下去,100块钱,相当于以前一车的价格。靠着这原始积累,两年后他转行承包工程,按照约定,垫资30%,边干边结清另外的70%。当时,建筑市场火爆,老板先把30%的垫资款给付了,可后来资金断裂,现在反而是另外的70%没有拿到,欠着50多万元。像他这样被欠款的包工头在鄂尔多斯比比皆是,有的债主是房地产老板,有的是政府相关部门。我们联系另一个包工头的时候,他死活不接电话,后来得知,地产老板跑了,欠他200多万元工程款,他天天被下面几十个农民工追债。

2012年,鄂尔多斯的财政总收入为820亿元。但随着“三角债”大面积暴露,当地经济受到严重影响,今年前五个月,财政总收入呈现急速的负增长,同比降低15.8%。政府正在绞尽脑汁地找钱。以前一般的做法是拿土地抵债,或者可以便宜一些卖给债权人,但现在房地产不景气,土地不值钱了,政府手里可打的牌并不多。康巴什国投公司甚至把目光瞄准了有钱的拆迁户,试图以17.523%的年利率向拆迁户进行委托贷款融资,资金来源是每个拆迁户数百万的拆迁补偿金。但因为拆迁户只认现金,后来并没有实施。“以前是项目为王,现在是现金为王,不管干什么,都要现款。”前述工程老板感慨道。

鄂尔多斯的经济有没有触底?什么时候才能进入复苏轨道?这是我们在鄂尔多斯采访期间,听当地投资者和市民谈论最多的话题。“以前觉得这里是个尖底锅,去年底差不多就到底了,没想到现在看是个平底锅,到底是到底了,什么时候能走出来还看不到。”一个略微悲观的投资者跟我们无奈地开玩笑。街头巷尾的小市民和小商铺老板,他们不懂什么经济大势,但会指指空荡荡的街道:“瞧,什么时候大街上人来人往了,鄂尔多斯就有希望了。”刘云峰倒是比较乐观,他认为鄂尔多斯的困难只是暂时的,政府虽然步子迈得急了点,但毕竟为这座城市留下了很多宝贵的公共资源。

产业转型曾是当地政府最大的期望,可实施起来也不容易。鄂尔多斯本来人口就少,交通尚不发达,外来人口主要还是源于当年的淘金热。可是,高昂的生活成本又会造成人员流失,加之民间借贷带来的融资成本,迫使企业陷入到煤炭及房地产等大资本高利润行业的循环中难以自拔。在人力、资本的多重挤压下,劳动密集型产业很难生存。鄂尔多斯立志发展制造业,吸引投资者的砝码就是煤炭,按照内蒙古出台的规定,投资额超过10亿元的项目可以配套1亿吨的采矿权,可是,现实贯彻中也会出问题,因为资源属于国家所有,地方上的支配权实际有限,导致许多承诺很难顺利到位。

鄂尔多斯人尤其不喜欢外界把康巴什称作“鬼城”。据说市政府已经明确要求,未来三年不再批新建房地产项目。站在自己10层的办公室里,那个白酒经销商最近发现,很多以前裸露的楼体上都装了玻璃幕墙,可他专门开车去看了看,楼里边仍然没动静儿。夜幕降临的时候,成吉思汗广场上音乐喷泉响起,气势恢弘,人们拖家带口地来吃夜宵纳凉,看上去已经有了一些人气。这种大投入、大手笔的城市化运动,到底会带给鄂尔多斯什么样的未来,现在还很难下定论。

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